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Lei dos distratos: alta dos juros, desemprego e inflação colocam legislação à prova

Índice de cancelamento de contratos tem sequência de quedas, mas há preocupação no setor.

A lei que regulamenta o distrato imobiliário está prestes a completar quatro anos e é colocada, novamente, à prova. Isso porque, muitos imóveis adquiridos na planta estão sendo entregues em meio às altas de inflação e dos juros, além do número elevado de desempregados no país.

Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a taxa mensal de cancelamentos do contrato de compra e venda vem caindo de modo consistente em todos os meses de 2022, e a relação distrato/venda está no menor patamar desde o início da série histórica, em 2014.

A legislação foi sancionada no fim de 2018, depois que as empresas viram os cancelamentos de vendas explodirem com a recessão de 2014. Até então, o comprador que decidia rescindir o negócio conseguia na Justiça 75% do valor pago de volta. As incorporadoras alegavam que a devolução de quase todo o valor gerava paralisação e atraso nas obras.

Com a nova lei, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta têm o direito de receber 50% do valor já dado à construtora, sem devolução da taxa de corretagem.

O dinheiro é devolvido após 30 dias da emissão do "habite-se", garantindo que as incorporadoras tenham verba para finalizar o empreendimento.

Na relação venda e distrato, o número de contratos cancelados segue em trajetória de queda.

Distrato e venda

Um estudo da Abrainc com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), divulgado na última quarta (21), registra relação distrato/venda em 10,9% ao ano no primeiro semestre. Com taxa mensal caindo em todos os meses.

Para os especialistas, o resultado mostra que a lei está funcionando como um desincentivo ao distrato.

"Num mercado aquecido para vendas como o atual, o número de distratos está pequeno, apesar dos juros altos, do desemprego e da elevada inflação. Sinal de que a lei está inibindo um cenário que era muito permissivo. Antigamente, o comprador tinha a possibilidade de obter de volta um percentual alto do preço que ele pagou com correção monetária e os juros, pelo menos, durante o curso do processo", afirma o advogado do S2GDC Advogado, Pedro Serpa.

"Ele pensava o que vale mais a pena: dinheiro no banco ou eu comprar esse imóvel e depois distratar? Como o percentual de restituição agora pode ser de 50%, quem tem condições financeiras de pagar vê que não está valendo a pena o distrato", diz Serpa.

O advogado Marcelo Tapai vê chance de o volume de distratos subir nos próximos meses, assim como a judicialização por rescisões maiores, quando forem entregues os imóveis comprados com a Selic a 2% e taxa de juros do crédito imobiliário a 7%.

"O volume de dinheiro que precisa para financiar agora será maior e houve queda a renda. Comprar na planta é sempre uma caixinha de surpresas, e o risco é só do consumidor", diz.

Com informações da Folha de S.Paulo